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曼谷10大区域点评,真实的投资价值在这里

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定居曼谷的suzy 发表于 2019-12-11 15:29:47 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

                               
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这是泰国最主流的5个区域的简化版信息,图是2018年初的数据,仅供参考,主要可以帮你快速了解曼谷房产市场。
国内房产的主流投资策略是:短期看政策、中期看土地、长期看人口。我就把这个概念也延伸到泰国房产,给你分析下,也方便快速了解。
土地业务和房屋买卖其实关联性很大,毕竟房屋增值的本质还是土地的增值,所以一定要先了解曼谷的各区域价值。
根据这个图,我依次说一下每个区域:
Bangsue
(中泰高铁总站、泰国国家交通中心、乍都乍公园)

                               
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价格:
1.8-3.8万
轨道交通人流量:
BTS素坤逸线目前北侧的终点站(即将延长),沿途上下车群体外国人很少、MRT蓝色线与紫色线的交汇处,紫色线人流量日均仅5万。
情况特点:
泰国对这个区域的规划主要是围绕交通中心这个概念展开的,是去其他府的枢纽、也连接了廊曼机场,是未来泰国的物流中心。
至于从国内坐高铁去曼谷我觉得很鸡肋,飞机多方便。
目前是典型的本地居民区,但是接下来也会配套高级写字楼、住宅、酒店、购物商圈等,一些文件中宣扬这里是CBD 4.0,是继silom、Asoke、Rama9之后的第4个CBD,背靠市内最大的乍都乍公园,也是个不错的居住之所,东南亚最大露天市场也在这里,旅游资源不错。
而且周围聚集政府部门、医院学校科研所等,官方想打造成公共事务办公区,新建的国会大厦也在这。
如果目前要做长租投资的还是不建议买这附近的房子,但长远看,利好也会缓慢释放,毕竟这里是未来泰国的脸面。
投资价值:
一般,因为缺少外国人,租售比很低,转售市场差。投资的话要做好10年的准备。3年后的短租市场可能会比较理想。
适合人群:
旅居东南亚、养老度假人群。尽量选择靠近公园和高铁站的高层好视野房源。

Rama9

                               
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价格:
2.4-4.3万
轨道交通人流量:
蓝色地铁线MRT,人流量日均30万人次。
情况特点:
rama9、文化中心这两站是第三代CBD,写字楼很多。附近的辉煌站,有个新的唐人街,算是华人区。原本要建的supertower后来又说重新规划,几乎要凉了,对于因为这个东南亚最高楼的规划而买的投资者来说,还是有一定影响。
好在rama9是十几年前就开始发展的,目前也比较成熟了,周围是华为、AIA、联合利华等很多五百强的东南亚总部,意味着有很多高净值白领租客,而且中韩大使馆也在这。
投资价值:
rama9未来还是不错的,但并不能说是目前投资首选地。
原因是:
(1)附近大多都是同质化、大体量的盘,3年内,供应量会大于需求量,这里的空置率可能会存在问题。所以选择优势多的盘就显得格外重要。
(2)配套相对素坤逸而言不够成熟(毕竟房价摆在这里,等着基建都完善了,就别期待还能用现在这个价格买了)
适合人群:
自住人士,工作在附近,喜欢住在华人区的。投资客也可考虑,但是要做好持有5年的准备,远离大体量楼盘聚集地。偶尔还是有比较稀缺的好项目的。

Pathumwan(巴吞旺)

                               
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价格:
4-5万
轨道交通人流量:
两条BTS的交汇之地,全曼谷人流量最大的一站、游客必去。
情况特点:
地处土地稀缺的曼谷市中心,大量土地是皇家用地,开盘的新公寓非常少。这个区域是曼谷老牌居住区,即使有房源,也不会低于160万人民币。
适合人群:
预算充足的投资客

Central Lumpini
(中央仑披尼)

                               
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价格:
7万起(目前没楼盘)
情况特点:
殿堂级别区域,周围是五星级酒店、大使馆和大使宅邸、高档购中心公寓,堪比纽约中央公园,土地极度稀缺,楼盘不会低于200万人民币。
东南亚第一豪宅98 wireless在此,目前起价16万。
而且越靠近仑披尼公园越值钱,适合豪宅投资,保值传承。
适合人群:
预算充足的投资客。

River side+Rama3 (湄南河岸+Rama3)

                               
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价格:
湄南河岸 10-15万
Rama3 2.5-3.5万
情况特点:
这个区域分两块,红色圈起来部分是湄南河岸,这块不是五星级酒店就是大户型的江景顶级盘,因为土地稀缺很多还是皇家的地,供应量很少,所以河边土地价格这几年扶摇直上。
其他靠近河边的区域就是Rama3(中间没有楼盘),目前是泰国本地居住区,配套老旧,这个区域距离现有的轨道交通较远,只有快速公交线,所以这块最好实地考察观察下,经常被炒作成豪华地段,存在一些以次充好的盘。
适合人群:
湄南河岸喜欢收藏豪宅享受生活的土豪。
Rama3自住投资皆不适合。

Silom / Sathorn (是隆/沙吞)

                               
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价格:
3.5-7万
轨道交通人流量:
BTS斯隆线,日均人流量30万
情况特点:
泰国“华尔街”,因为是商务区,都是些中高端盘,高端公寓住宿群体多为使馆外交官、大型跨国企业的高管,因为新盘供给不多,租售高。年轻白领不会住在这里,大多会乘坐BRT 快速公交线,它连接了Sathorn沙吞与Rama 3区域,日均乘客2.5万人次。或者到湄南河西侧的吞武里,那里租金低、本地配套更多。
适合人群:
适合外驻的高管,土豪投资客。

Sukhumvit (素坤逸成熟区)

                               
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价格:
3-8万
轨道交通人流量:
BTS素坤逸线,人流量80万,曼谷人流量最大的线路
情况特点:
在曼谷,素坤逸路是最精华商业地段,BTS沿线,商场林立,生活极为便利。拥有素坤逸,就同时拥有了曼谷全部的四条轨道交通线路。
素坤逸核心区土地十分抢手,是外国人租房市场的最爱,虽然本身就有大量写字楼,但是这里更偏向于居住区,生活配套很完善。外国人中的富人、本地富人都钟情于此。
空置率长期曼谷最低之一,租金回报稳居曼谷顶级,转售套现相比其他区域更容易,这是除了亚裔外国人之外,真正有欧美老外会买的区域。各项数据最全面进入二手房市场的,就是素坤逸。
一句话:能租给外国人,能卖给泰国人。
投资价值:
轻轨站Ploenchit至On Nut站沿线的区域,除了Nana和帕卡浓投资价值差点,不建议考虑。其他片区都非常不错。
中高端公寓相比豪宅租售比高,出手快,套现容易。相比低端好租,更加保值增值。
适合人群:
买素坤逸是最稳健的投资策略,也是最适合大部分投资者的。

Late Sukhumvit (素坤逸发展区)

                               
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价格:
2-3万
情况特点:
BTS线向南不断延伸,住宅和商业也不断向南拓展。这里已经属于曼谷的郊区,但是临近地铁线,未来的发展潜力也不可小觑。虽然周边配套还不是很完善,但是由于总价较低,租不起素坤逸核心区的外国人,只能继续向南,需求外溢,最受益的就是素坤逸发展区。
适合人群:
预算不高的朋友们,完全可以重点考虑,尽早上车

Outer Sukhumvit(素坤逸外围)

                               
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没有价值,如果有人说在这有个高端项目,别怀疑,一定是在侮辱你的智商。买素坤逸外围边角位置真的都不如买个大学城的学生公寓,对于很低预算的客户朋友,学生公寓是一种非常好的投资思路,基本没空置,租售比尚可,现金流很好,只不过套现相对周期长。
适合人群:
不建议投资。

Thonburi(吞武里)

                               
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价格:
1.6-3.3万
情况特点:
位于湄南河西侧,与东侧相比差距极大,全球罕见的河两岸不均匀的案例。MRT蓝色线环线早就说要通车,迟迟不通,也有部分原因是考虑到人流量过少的问题。
投资价值:
曼谷郊区,而且在郊区盘中不是首选位置。在这不要买高端盘,中端足够,一定是临铁高层。转售市场较差,外国人数量很低,纯本地市场,且为本地年轻人。普通白领、蓝领、学生聚集之处,租金回报低,且空置率不容忽视。
生活配套也是本地化,相对成熟的住宅区天铁站越靠近河东越好,BTS的吞武里站和王维安雅站尚可优先考虑,MRT线路次之。
适合人群:
自住,预算不高,喜欢本地风情生活环境的人。

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我是suzy,在曼谷买了2套房,一套出租一套自住,现在在做海外房产。
有些重要的话想写在前面。买房这件事儿,说大不大,说小不小,海外置业还是信息不对等,大家一定要做足功课,不要冲动,先确定买房目的,自住还是投资,任何房子都没有绝对的好与坏,适合自己的就是最好的。
关注我的朋友大多是通过知乎认识我的,很多人关心我是怎么在泰国定居和买房的,收益怎么样,我可能就是买的比较早,出租方面收益比较稳定,因此认识了很多各地的朋友,以后会长期更新,没有提到的问题也可以留言问我。 有时回复的慢可以+\/:taiju736 或者工号小红书知乎找我,全网同名

PS:联系我时,请说是在知泰网看到的,将得到我更友好的对接,谢谢!
【知泰网不对信息真实性负责,请认真审核,谨防欺诈】




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